განცხადების დამატება    
FAIL (the browser should render some flash content, not this).
 
 
ჩვენ ძალიან დიდ ყურადღებას ვანიჭებთ ჩვენი კლიენტების მომსახურეობის გაუმჯობესებას. მოგვწერეთ თქვენი კითხვები აღნიშნულ საქმესთან დაკავშირებით ან უბრალოთ თუ გაქვთ რაიმე შეკითხვა ჩვენი საქმიანობასთან დაკავშირებით.

დააჭირეთ ამ ლინკს რათა დაგვეკონტაქტოთ
http://www.tamasuqi.ge/
 
Luckyhut LTD
კონსულტაცია

კონსულტაცია (გარიგების ფორმები)

 

თუ გსურთ უძრავი ქონების რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ საკითხებზე იურიდიული კონსულტაციის მიღება, თქვენ შეგიძლიათ სახლიდან გაუსვლელად, ტელეფონით ან ჩატის საშუალებით მიიღოთ აღნიშნული მომსახურება. კომპანიის კვალიფიციური იურისტები გაგიწევენ კონსულტაციას და გაგაცნობენ რეგისტრაციისათვის საჭირო დოკუმენტაციის ნუსხას.

ჩვენს იურიდიულ კომპანიას აქვს უძრავი ქონების სფეროში მუშაობის დიდი გამოცდილება. ჩვენი იურისტები აქტიურად მუშაობენ უძრავი ქონების ბაზარზე;გასწევენ სამართლებრივ კონსულტაციებს იპოთეკის საკითხებზე; კომპანიის მიერ შემოთავაზებული მომსახურების სფერო მოიცავს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ყველა სამართლებრივ საკითხს. ჩვენ ორიენტირებულნი ვართ გავთვალოთ და თავიდან ავიცილოთ ყველა შესაძლო სამართლებრივი საფრთხე.. ჩვენი გამოცდილი იურისტები ყოველთვის მზად არიან გაგიწიოთ სამართლებრივი დახმარება აღნიშნულ სფეროში.




საქართველოში უძრავი ქონების ბაზრის მნიშვნელოვანმა განვითარებამ დღის წესრიგში დააყენა უძრავ ქონებაზე გარიგებათა გაფორმებისა და რეგისტრაციის პროცედურების გამარტივების საკითხი, თუმცა კვლავაც უცვლელად დარჩა უძრავი ქონების ბაზრის სტაბილურობის განმსაზღვრელი ძირითადი მოთხოვნა - უძრავ ქონების შეძენის შემთხვევაში საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის სავალდებულობის შესახებ.
გარიგების საფუძველზე უძრავ ქონებაზე საკუთრების შეძენის სავალდებულო მოთხოვნებს განსაზღვრავს საქართველოს სკ-ის 183-ე მუხლი, რომლის თანახმადაც, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
ამ საკანონმდებლო განმარტებიდან გამომდინარე შეიძლება გამოვყოთ გარიგების შედეგად უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობის ორი აუცილებელი წინაპირობა: (1) გარიგების გაფორმება წერილობითი ფორმით და (2) გარიგების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

 

(1) უძრავ ქონებაზე გარიგებების წერილობითი ფორმა.

 

პირველ რიგში უნდა აღვნიშნოთ, რომ სკ-ის 183-ე მუხლის ის რედაქცია, რომელიც ამჟამად მოქმედებს ძალაში შევიდა 2007 წლის 15 მაისიდან. კანონში ცვლილებების განხორციელებამდე უძრავი ქონების შესაძენად აუცილებელი იყო სანოტარო წესით გაფორმებული ხელშეკრულების არსებობა.
 სამოქალაქო კოდექსის დღესმოქმედი რედაქციით, როგორც ზემოთ აღინიშნა, უძრავ ქონების შესაძენად საკმარია ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადება. თუმცა აღნიშნული დანაწესი არ ნიშნავს იმას, რომ უძრავ ქონებაზე ხელშეკრულების დადება ხდება მარტივი წერილობითი ფორმის დაცვით. სკ-ის 311-ე მუხლი აკონკრეტებს იმ მოთხოვნებს, რაც წაეყენება საჯარო რეესტრში სარეგისტრაციოდ წარსადგენ წერილობით ხელშეკრულებებს.
სკ-ის 3111-ე მუხლის თანახმად, უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების შეძენის რეგისტრაციისათვის აუცილებელია `კანონით დადგენილი წესით დამოწმებული იყოს წერილობითი ფორმით შედგენილი გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა~. ხელმოწერების ნამდვილობის დამოწმების უფლებამოსილება მოქმედი კანონმდებლობით გააჩნია ნოტარიუსს, თუმცა სამოქალაქო კოდექსის 3111-ე მუხლი ასეთ უფლებამოსილებას გარიგების დამოწმების მიზნებისათვის ასევე ანიჭებს საჯარო რეესტრის უფლებამოსილ თანამშრომელსაც (რეგისტრატორს).
ამგვარად, უძრავ ქონების შესაძენად გარიგება შეიძლება გაფორმდეს შემდეგი სამი ფორმით: (ა) მთლიანად გარიგების სანოტარო დამოწმებით (ბ) სანოტარო გარიგებაზე მხარეთა ხელმოწერების ნოტარიულად დამოწმებით, (გ) გარიგების გაფორმება საჯარო რეესტრში.
 სამართლებრივი შედეგის თვალსაზრისით გარიგების გაფორმების სამივე ზემოაღნიშნული ფორმა საკმარისი საფუძველია უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვებისათვის, თუმცა პრაქტიკული თვალსაზრისით მათ შორის არსებობს სხვაობა გარიგების გაფორმების პროცედურებთან და ხარჯებთან დაკავშირებით. კერძოდ: (ა) სანოტარო ფორმით მთლიანად გარიგების დადასტურებისას – უძრავი ქონების შეძენის ხელშეკრულება ფორმდება ნოტარიუსთან. ნოტარიუსი ამოწმებს (ადასტურებს) როგორც მხარეთა უფლებამოსილებას, ისე თავად გარიგების შინაარს და მის შესაბამისობას მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებთან. ამ სახით გარიგების დადასტურებისას, ნოტარიუსი მხარეებს სთხოვს
• მათი უფლებამოსილების დამადასტურებელ დოკუმენტაციას (მაგ: პირადობის მოწმობებს, ასევე იურიდიული პირების შემთხვევაში დირექტორებს ამონაწერს სამეწარმეო რეესტრიდან, წესდება, პარტნიორთა კრების თანხმობას გუძრავი ქონების გასხვისებაზე ან შეძენაზე) და
• გასასხვისებელ უძრავ ნივთზე უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტაციას (ამონაწერს საჯარო რეესტრიდან, ცნობას ყადაღის არ არსებობის შესახებ). ამასთან, საჯარო რეესტრის ინტერნეტ მონაცემთა ბაზის ჩამოყალიბებასთან ერთად ის ნოტარიუსები, რომელთაც რეესტრის მონაცემთა ბაზასთან ხელი მიუწვდებათ მხარეებისაგან ამონაწერსა და ყადაღის შესახებ ცნობას აღარ ითხოვენ (რადგან თავად გააჩნიათ ინფორმაციის გადამოწმების შესაძლებლობა), თუმცა პრაქტიკაში ასევე ხშირია შემთხვევები, როცა ნოტარიუსები ითხოვენ როგორც ამონაწერს, ისე ცნობას ყადაღის არ არსებობის შესახებ.
საგულისხმოა, რომ ნოტარიუსს კანონმდებლობით პირდაპირ აქვს განსაზღვრული ვალდებულება მოითხოვოს ამონაწერისა და ყადაღის არ არსებობის შესახებ ცნობის წარდგენა (ინსტრუქციის 40-ე მუხლი), აქედან გამომდინარე, ნოტარიუსის ასეთი მოთხოვნა სრულიად ლეგალურია.
 რაც შეეხება გარიგების სანოტარო დადასტურების ხარჯებს იგი დამოკიდებულია ნასყიდობის საგნის ღირებულებაზე (მერყეობს ნასყიდობის საგნის ღირებულების 3%-ის ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს 10 000 ლარისა) და გამოიანგარიშება სპეციალური ცხრილის მეშვეობით, რომელიც მოცემულია სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისათვის საზღაურის შესახებ საქართველოს კანონში.გამოთვლის ცხრილი შეგიძლიათ ნახოთ აქ

 

(1.2) გარიგების მხარეთა ხელმოწერების დამოწმება.

 

ხელმოწერებს ამოწმებს ნოტარიუსი. იგი ადგენს ხელმომწერი პირების ვინაობას, მათ უფლებამოსილებას გარიგების დადებაზე და მათი ხელმოწერების ნამდვილობას. ასეთ დროს ნოტარიუსი არ ამოწმებს გარიგების შინაარს. შესაბამისად, გარიგების გაფორმების ხარჯი შეადგენს ხელმოწერის დამოწმების ღირებულებას – თითოეულ ხელმოწერაზე 2 ლარის ოდენობით (დღგ-ს გარეშე).
 ბუნებრივია ჩნდება კითხვა, სამართლებრივი თვალსაზრისით, რა განსხვავებაა ნოტარიულად დამოწმებულ გარიგებასა და გარიგებაზე მხოლოდ ხელმოწერების დამოწმებას შორის. აქ უნდა ითქვას, რომ ასეთი განსხვავება წმინდა ფორმალურ ხასიათს ატარებს, კერძოდ, იგულისხმება სანოტარო წესით დამოწმებული გარიგება ლეგიტიმაციის უფრო მაღალი ხარისხით სარგებლობს, რადგან მისი შინაარსი, შემოწმებულია ნოტარიუსის მიერ, თუმცა აღნიშნული სრულიად არ ნიშნავს იმას, რომ შეუძლებელია ასეთი ნოტარიულად დადასტურებული გარიგების შედავება და მისი ბათილად ცნობა.
აქედან გამომდინარე, რეალურად ამ ორი სახის სანოტარო დამოწმებას შორის შედეგობრივი (პრაქტიკული) თვალსაზრისით განსხვავება ფაქტიურად არ არსებობს. ამიტომ თუ ხელშეკრულების შედგენაში მონაწილეობდა სათანადო კვალიფიკაციის იურისტი, რაც უზრუნველყოფს ხელშეკრულებით მხარის ინტერესების დაცვას, მაშინ ასეთი სახით გარიგების გაფორმებისათვის საკმარისი იქნება სანოტარო წესით მხოლოდ ხელმოწერების დამოწმებაც.

 

(1.3) გარიგების გაფორმება უშუალოდ საჯარო რეესტრში (რეგისტრატორთან)

 

– გარიგების საჯარო რეესტრში რეგისტრატორთან გაფორმება წარმოადგენს სამოქალაქო კოდექსით დამკვიდრებულ ნოვაციას, რომელმაც პრაქტიკაში საკმაოდ მოიკიდა ფეხი. გარიგების ამ სახით გაფორმება გამართლებულია მისი გაფორმების პროცედურის სიმარტივისა და ასე ვთქვათ `ერთი სარკმლის პრინციპის~ გამოყენების გამო.
 აღნიშნულს ხელს უწყობს ის გარემოებაც, რომ საჯარო რეესტრს გააჩნია მოქმედებს არა მხოლოდ უძრავ ნივთებზე არსებული მონაცემთა ბაზა, არამედ სამეწარმეო და სამოქალაქო რეესტრის მონაცემიც, რის გამოც საჯარო რეესტრის იმ სამსახურებში სადაც ეს ინტერნეტ მონაცემთა ბაზა მოქმედებს გარიგების გაფორმებისას, მხარეებს არ მოეთხოვებათ არც უძრავ ნივთებზე ამონაწერისა და ყადაღის შესახებ ცნობის წარდგენა და არც სამეწარმეო რეესტრიდან ამონაწერის წარდგენა, რადგან ეს ინფორმაცია ელექტრონული საშუალებების გამოყენებით საჯარო რეესტრისათვის ხელმისაწვდომია.
 საჯარო რეესტრში გარიგების გაფორმებისას, რეგისტრატორი არ ადგენს ხელშეკრულების ტექსტს და არც ხელშეკრულების შინაარს ამოწმებს. ხელშეკრულების ტექსტს ადგენენ თავად მხარეები უშუალოდ ან შესაბამისი იურიდიული კონსულტაციის შედეგად და გამზადებული ხელშეკრულების ტექტით წარსდგებიან რეგისტრატორთან. რეგისტრატორი არ ამოწმებს გარიგების შინაარს (გარდა გასასხვისებელი უძრავი ქონების მონაცემებისა). რეგისტრატორი ამოწმებს მხოლოდ მხარეთა უფლებამოსილებას გარიგების გაფორმებაზე (მაგ: პარტნიორთა თანხმობის არსებობას იურიდიული პირების შემთხვევაში) და ამოწმებს გარიგებაზე ხელმომწერი მხარეების ხელმოწერათა ნამდვილობას.
 საჯარო რეესტრში გარიგებათა გაფორმების პრაქტიკას ჩვენის აზრით, გააჩნია ერთი მცირე ნაკლი, რომელიც გარკვეულ უხერხულობას ქმნის მხარეთათვის. კერძოდ, საჯარო რეესტრში ჩამოყალიბდა გარიგებათა გაფორმების ისეთი პრაქტიკა, რომლის დროსაც რეგისტრატორი ამოწმებს მხოლოდ გარიგების იმ ეგზემპლარს, რომელიც რჩება საჯარო რეესტრში სარეგისტრაციოდ, რაც შეეხება გარიგების სხვა ეგზემპლარებს (რომელიც შესაძლებელია მხარეებს სურდეთ თავისათვის), მათ რეგისტრატორი არ ამოწმებს.
ამგვარად, იქმნება სიტუაცია, როდესაც გარიგების მხარეებს რეალურად არ რჩებათ სათანადოდ გაფორმებული ხელშეკრულების ეგზემპლარი, რაც მნიშვნელოვანი გარიგების გაფორმების დროს შესაძლებელია მხარეთა ინტერესს წარმოადგენდეს (მაგ: ნასყიდობა განვადების პირობით, წინარე ხელშეკრულება და ა.შ).
თუმცა ამ ხარვეზის აღმოფხრა მაინც შესაძლებელია უძრავ ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის შემდგომ, გარიგების მხარეებს უფლება აქვთ მიმართონ საჯარო რეესტრს და მიიღონ რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული მათ მიერ გაფორმებული გარიგების დამოწმებული ასლი.
 რაც შეეხება საჯარო რეესტრში გარიგების დამოწმების საზღაურს, აღვნიშნავთ, რომ დამოწმება ხდება უსასყიდლოდ და რეგისტრაციის მსურველი მხარე იხდის მხოლოდ უფლების რეგისტრაციისათვის დაწესებულ საზღაურს 50-200 ლარის ოდენობამდე, იმისდა მიხედვით მოთხოვნა წარდგენილია ჩვეულებრივი თუ დაჩქარებული რეგისტრაციის განხორციელებაზე.

 

2. გარიგებათა რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში

 

როგორც სამოქალაქო კოდექსი, ისე საჯარო რეესტრის შესახებ საქართველოს კანონი სრულიად არაორაზროვნად მიუთითებს, რომ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების შეძენა ხდება მხოლოდ ამ უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად.
მიუხედავად ამისა, სასამართლო პრაქტიკაში კვლავაც გვხდება შემთხვევები, როდესაც პირები ობიექტური თუ სუბიექტური გარემოებების გამო არ ახორციელებენ გარიგების გაფორმებას ან გაფორმების შემდეგ მის რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში, რის გამოც ასეთი პირები კანონის უცოდინარობის ან საკუთარი დაუდევრობის მსხვერპლი ხდებიან და ხშირად გადაულახავი პრობლემები ექმნებათ ფაქტობრივად შეძენილ უძრავ ქონებაზე საკუთრების რეგისტრაციის დროს.
 მაგ: სასამართლო პრაქტიკაში იყო შემთხვევა, როდესაც ორ მეზობელს შორის მოხდა მოლაპარაკება ბინის ნასყიდობაზე. გამყიდველი მხარე, საცხოვრებლად წასული იყო საზღვარგარეთ და სურდა საქართველოში არსებული მისი ბინის გაყიდვა, რაზეც ფაქტობრივი მოლაპარაკება შედგა მხარეებს შორის. მყიდველმა გაყიდა თავისი კუთვნილი ბინა და გამყიდველს გადაურიცხა თანხა საზღვარგარეთ ბანკის ანგარიშზე და მისგან მიიღო უფლება ეცხოვრა გასაყიდ ბინაში. ასევე მიიღო დაპირება, რომ მიიღებდა მინდობილობას, რაც მისცემდა მყიდველს ბინის გადაფორმების შესაძლებლობას.
 აღნიშნული შეთანხმებიდან 4 წლის გასვლის შემდეგ გამყიდველმა ფაქტობრივად გაყიდული ბინა ხელმეორედ (ამჯერად უკვე შესაბამისი ფორმის დაცვით) გაასხვისა, ხოლო ახალმა მყიდველმა, რომელიც რეგისტრირებულ მესაკუთრეს წარმოადგენდა, სადაო ბინიდან გამოასახლა პირველი (ფაქტობრივი) მყიდველი.
შესაბამისად ეს უკანასკნელი დარჩა უბინაოდ და მას დარჩა მოთხოვნის უფლება `გამყიდველის~ მიმართ მხოლოდ ზიანის ანაზღაურებაზე, რისი რეალიზებაც კონკრეტული ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით (გამყიდველი საქართველოში აღარ ცხოვრობდა) ფაქტობრივად შეუძლებელი აღმოჩნდა.
 იგივე სახის პრობლემა შეიძლება დადგეს იმ შემთხვევებშიც, როდესაც მართალია სათანადო წესი არის გაფორმებული ხელშეკრულება, თუმცა `მყიდველი~ აგვიანებს მის რეგისტრაციას რეესტრში ან/და რეგისტრაციის განხორციელებამდე იხდის ნასყიდობის საფასურს.
 აქ გასათვალისწინებელია, რომ თეორიულად შესაძლებელია ერთი და იმავე მესაკუთრემ ერთი დღის განმავლობაში ერთსა და იმავე ქონებაზე დადოს რამოდენიმე ხელშეკრულება ან/და გარიგების გაფორმებიდან მის სარეგისტრაციოდ წარდგენამდე, მესამე პირთა განაცხადოს პრეტენზია ქონებაზე და დააყადაღოს გასასხვისებელი უძრავი ნივთი. ამ შემთხვევაშიც, `მყიდველს~ შეიძლება გადაულახავი პრობლემები შეექმნას `შეძენილ~ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დროს და ასეთი რეგისტრაცია ვერ განხორციელდეს, რადგან საჯარო რეესტრი ახორციელებს მხოლოდ იმ უფლების რეგისტრაციას, რომელზეც მოთხოვნა პირველად იქნა წარდგენილი რეესტრში.
 ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ცალსახად შეიძლება ითქვას, რომ უძრავ ქონების შეძენის შესახებ გარიგება დასრულებულად შეიძლება ჩაითვალოს მხოლოდ მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ, რაც დასტურდება შესაბამისი ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან. საჯარო რეესტრის ამონაწერი წარმოადგენს ერთადერთ იურიდიული ძალის მქონე დოკუმენტს, რომლითაც შესაძლებელია უძრავ ქონებაზე პირის საკუთრების უფლების დადასტურება.
დასკვნის სახით შეიძალება ითქვას, რომ სამოქალაქო კოდექსით ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს მათი ქონებრივი შესაძლებლობებისა და ინტერესების გათვალისწინებით აქვთ შესაძლებლობა შეარჩიონ უძრავ ქონებაზე გარიგების გაფორმების მათთვის სასურველი ფორმა მოიქმედი კანონმდებლობით დადგენილი სავალდებულო მოთხოვნების ფარგლებში, თუმცა ნებისმიერი ზემოაღნიშნული სახით გარიგების გაფორმების შემთხვევაში აუცილებელია ასეთი გარიგების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში და უძრავ ქონებაზე საკუთრების დამადასტურებელი ამონაწერის მიღება, რაც წარმოადგენს შემძენის უფლებებისა და ინტერესების დაცვის რეალურ გარანტიას.